经济学家5年后,只会有20的城市中的房

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经济学家李迅雷发文表示，今后5年房价下跌的城市个数一定会超过上涨城市的个数，即房价将会出现二八现象。也就是说，5年后，只会有20%的城市中房价会保持上涨，80%的城市中房价会出现下跌或者下跌严重。01房市分化信号明显。据国家统计局数据显示，年11月，70个大中城市中，新房房价上涨城市有44个，持平5个，下跌21个。二手房房价上涨城市32个，持平5个，下跌33个。70个大中城市中，新房和二手房房价上涨的城市持续减少，房价下跌的城市持续增加。年1月到8月新房房价下跌的城市，最多的月份是10个，最少的月份只有2个，而到了9月份新房下跌的城市增加到12个，10月份又增加到了17个，11月份则到了21个。年新房房价下跌的城市占比由2.9%上升到30%，二手房房价下跌的城市占比由最低的14.2%上升到47.1%。由此可见，房价上涨的城市越来越集中，只有少数局部的城市房价在上涨，多数城市房价出现下跌，并且房价下跌的城市还在不断的扩大。哪些城市房价在上涨？又有哪些城市房价在下跌？年房价上涨和房价下跌城市数据比较。新房房价上涨前10名是东莞、深圳、宁波、上海、银川、泉州、南通、西安、无锡、杭州，分别涨幅为32.7%、22.4%、15.5%、11.8%、10.1%、9.5%、8.5%、7.6%,、7.1%、6.6%。新房房价跌幅最大的6个城市是贵阳、太原、燕郊、石家庄、天津、郑州，分别跌幅为5.2%、5%、4%、3.9%、3.4%、3.3%。二手房房价上涨前10名是深圳、宁波、银川、徐州、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡，分别上涨14.1%、8.5%、8.5%、8.5%、8.3%、8.2%、7.9%、7.8%、7.5%、7.4%。二手房房价跌幅最大的6个城市是牡丹江、南充、天津、郑州、北海和贵阳，分别跌幅为10%、5.4%、4%、3.6%、3.5%、3.5%。房价上涨具有代表性的城市是深圳、宁波、杭州，新房和二手房涨幅排名都靠前。房价下跌具有代表性的城市是贵阳、天津、郑州，新房和二手房房价跌幅排名都靠前。热门城市万人抢房，冷门城市房子无人问津。从上面数据中可以看出，房价很难再出现全国性的普涨状态，分化会越来越明显。02房市为什么会分化？经济学家李迅雷认为，随着经济增速的下行，存量经济特征会日益明显，市场分化是存量经济的最显著特征。造成房地产市场分化，主要会有以下几个原因。第一，居民收入结构分层。货币规模扩张变成居民收入之后，高收入人群的收入会比低收入人群的收入增速快，也就是说收入高的人会快速增加收入，收入低的人收入会有增加，但是增加的速度会明显低于高收入人群。居民收入结构分层之后，就会造成不同收入水平城市的房价分化。第二，资本流向调整。房企融资“三条红线”，银行房贷“两道红线”，各种融资贷款的限制，让房企手中可用的“子弹”非常有限，不能大规模的在不同的城市进行房产项目开发。国家控制过多资本流入房地产行业，房企会集中资金在个别城市重点开发，而放弃或暂缓经济发展较差城市的房地产项目。第三，城市间的人口变化不均。房价的支撑归根结底在于人口的增长。人口流入主要存在于长三角和珠三角的几个城市，这也是这些城市房价坚挺的一个重要原因。缺乏人口流入的城市，纵使你把这个城市吹上天，房价也难以得到支撑。例如，年人口流入城市排名靠前的有东莞、深圳、苏州，而这3个城市，房价涨幅排名都是靠前的。其中深圳年人口流入总数虽然只是排第6名，但是深圳人口流入中23-33岁的主要劳动力占比达到50%，可以推动深圳的经济发展。同样，这批人也是日后买房的潜在主力。03房市分化下，我们买房如何选择？经济学中说的二八定律指的是不平衡原则，在任何一组事物中，其中一小部分是最重要的，约占20%，剩余的80%尽管是多数，却只是次要的。例如，20%的人占有80%的社会财富。房地产市场分化下，房价的上涨城市越来越集中到某几个经济区域，集中到某几个城市，也就是说，只有20%的城市的房子才值得买。有的人会用一二线城市房产或三四线城市房产，这种笼统的概念来区分是否具有购买价值。这样的观点有一定的参考价值，但并不准确。铜川、吴忠、宁夏虽是3个四线城市，但年房价涨幅较多，特别是铜川，在年10月，房价达到了元/平米，环比上涨28.95%，同比上涨31.39%。所以，买房可以选择区域经济发展较好的经济圈、城市圈，这些城市的房产仍然会保持高价值，个别有特色的三、四线城市，房价基数低，也可以捡漏。在房价下跌城市逐渐增多的大趋势下，你会如何选择？

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